Dane po predaji a pri prenájme nehnuteľnosti

S predajom i prenájmom nehnuteľnosti sú spojené aj daňové povinnosti. Mnohé z nich sú špecifické a ak sa zaoberáte kúpou, predajom, prenájmom alebo investíciami do nehnuteľností, mali by ste o nich vedieť, aby vám neprišiel z finančnej správy „drahý“ pozdrav.

Zdaňovanie zisku z predaja nehnuteľnosti

Daňová povinnosť vzniká pri predaji bytu, pri ktorom vzniká zisk. Ak je zisk nižší ako 47 537,98 € (za rok 2024), platí sa daň 19%, ak však zisk prekročí túto hranicu, tak všetko nad ňu sa zdaňuje sadzbou 25% (milionárska daň). Navyše sa z celej sumy platia aj zdravotné odvody 15%. Zisk sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou a nadobúdacou cenou bytu a tiež sa odpočítavajú oprávnené výdavky, ako provízia realitnej kancelárii, náklady na rekonštrukciu a podobne.

Nákladové položky

Pri kúpe a predaji nehnuteľnosti ide o vyššie sumy, teda aj vyššie daňové úhrady, a preto treba ovládať pravidlá a prispôsobiť im aj investičné zámery. Ak má niekto v pláne kupovať investičné byty, tak musí optimalizovať.  Pri predaji nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby si môžete započítavať obstarávaciu cenu a všetko, čo priamo súvisí s rekonštrukciou a ostáva v nehnuteľnosti. Dobrým príkladom je skriňa. Ak je vstavaná, môže si ju fyzická osoba započítať, ale ak je voľne stojaca, nemôže si ju započítať ako náklad na zníženie základu dane. Ak ste rekonštruovali byt, môžete si započítať náklady na materiál (tehly, obklady, stierky, farby), ale zodratý vrták už nie. Podlahovú krytinu áno, stôl a stoličky už nie. Ak si priestor prerobíte svojpomocne, nemôžete si započítať náklady na svoju prácu, potrebná je faktúra od firmy, lebo až to je oficiálny daňový doklad. Takto sa teda vypočítava zisk po predaji a z toho zisku sa platia odvody. Sú rôzne spôsoby, ako sa to dá optimalizovať, veľa záleží aj na konkrétnej nehnuteľnosti.

Výnimky – kedy nemusíte zdaňovať príjem zo zisku z predaja nehnuteľnosti:

1. Pri predaji bytu nadobudnutého kúpno-predajnou zmluvou po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
2. Pri predaji bytu nadobudnutého dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
3. Pri predaji bytu zaradeného do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku.
4. Pri predaji bytu nadobudnutého podľa zákona o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.

Ako je to s darovaním?

Veľa ľudí si myslí, že problém vyrieši darovanie. Namiesto kúpnej zmluvy prevedú nehnuteľnosť darovaním, ale pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti je tiež nutné odviesť dane (ak neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia). Ak mal darca nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako 5 rokov a nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku, môžeme vychádzať z trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku a tú si pri predaji nehnuteľnosti môžeme uplatniť ako nákladovú položku. V prípade kedy mal darca nehnuteľnosť vo vlastníctve kratšie ako 5 rokov, a následne nehnuteľnosť daruje a potom dochádza k predaju, odvody platíme z celej predajnej sumy.

Príklad: Byt má hodnotu 200-tisíc eur a prebehne darovanie. Následne príde k predaju takejto nehnuteľnosti za 220-tisíc eur. Ak sme mali nehnuteľnosť vo vlastníctve menej ako 5r. a nechceme platiť odvody z celej predajnej sumy, budeme musieť predložiť finančnej správe znalecký posudok na nehnuteľnosť vytvorený ku dňu darovania (v sume 200-tis. eur) a teda zaplatíme odvody len z rozdielu týchto súm t.j. z 20-tis. eur. 

Započítanie nákladov pri prenájme

Podobne ako pri predaji to funguje aj pri prenájme nehnuteľností. Ak fyzická osoba vlastní byt, ale zaradí si ho do obchodného majetku, tak potom si môže započítať do nákladov aj úrok z hypotekárneho úveru, odpisy, náklady na rekonštrukciu, zariadenie.  Takto sa zvyšujú možnosti započítavania nákladov, lebo nehnuteľnosť je oficiálne určená na podnikanie a už si môžeme započítať do nákladov nielen farbu, ale aj valček a štetec. Týmito oprávnenými výdavkami sa dá dostať na nižší základ dane a suma, ktorá pôjde na účet finančnej správy a zdravotnej poisťovne bude nižšia.

Pozor na predaj viacerých nehnuteľností

Dôležitou poznámkou k tejto téme je predaj viacerých nehnuteľností v priebehu jedného roka. Veľa ľudí nevie, že ak fyzická osoba predá dve nehnuteľnosti v priebehu dvanástich za sebou idúcich mesiacov (plávajúci rok, nie kalendárny), tak už je to považované za podnikateľskú činnosť a musí hradiť aj DPH. Čiže na konci dňa môžete skončiť aj v mínuse. Ak človek o tomto nevie a predá dve nehnuteľnosti, môže sa stať, že ho finančná správa vyzve na zdôvodnenie, a dodatočne vyrubí daň.

Dobrá rada na záver

Odporúčam si odkladať všetky výpisy z účtu pri platbách, faktúry aj pokladničné bloky. Keďže údaje na papieri zvyknú časom vyblednúť, je ideálne ich naskenovať (prefotiť) a uložiť v počítači aj na cloude, aby ste eliminovali riziko, že o ne prídete a nebude vedieť daňovej kontrole preukázať vynaložené prostriedky.

Viac informácií nájdete na stránke Finančnej správy SR: https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn/predaj-nehnutelnosti

Autor: Robert Šanko