Prečo je dôležité na začiatku správne nastaviť predajnú cenu?

Ako stanoviť predajnú cenu nehnuteľnosti?

 

Cena zohráva pri predaji nehnuteľnosti veľmi dôležitú úlohu a to hneď z viacerých dôvodov. Ide o nástroj, vďaka ktorému si ľudia na internete vašu ponuku nájdu. Do filtra si totiž vedia zadať minimálnu i maximálnu cenu hľadanej nehnuteľnosti, čo ovplyvňuje výber zobrazených ponúk. Ak je cena príliš vysoká, môžu inzerát automaticky preskočiť, lebo peňaženka nepustí. Ak je naopak cena príliš nízka, môže to pôsobiť dojmom, že s nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku.

 

Predajná cena by mala byť len jedna

 

Predajná cena nehnuteľnosti by mala byť vždy uvedená v inzeráte. Pri predaji nehnuteľnosti sa kladie dôraz na dobrý štart predaja, kedy je nehnuteľnosť neokukanou novinkou na trhu a púta najväčšiu pozornosť. Čím dlhšie je nehnuteľnosť v inzercii, tým záujem o ňu klesá. Preto je dôležité, správne využiť začiatok a stanoviť takú predajnú cenu, aby nebola príliš nízka, aby majitelia neprerobili a zároveň, aby nebola príliš vysoká, čo by reálnych záujemcov o kúpu nehnuteľnosti mohlo odradiť. Predajná/inzerovaná cena by mala byť len jedna. Nerobí dobrý dojem, ak nehnuteľnosť predáva viacero realitných maklérov a každý za inú cenu. Pôsobí to mätúco a neseriózne.

 

Ktoré parametre ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti?

 

Najdôležitejším parametrom, ktorý ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti je lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Či je v blízkosti občianska vybavenosť, ako pôsobí najbližšie okolie, či je vyhovujúca dopravná dostupnosť autom alebo mestskou dopravou. Ovplyvniť cenu vie, samozrejme aj stav bytu, či ide o novostavbu, byt po rekonštrukcii a tiež koľko ďalších prostriedkov budú musieť kupujúci ešte vynaložiť, aby mohli spokojne bývať. Záujemcov často zaujíma balkón/lodžia, výška mesačných poplatkov, vzťahy so susedmi, možnosti parkovania, spoločné priestory... Toto všetko má na predajnú cenu vplyv. Aký zásadný je tento vplyv a ako hýbe záverečnou cenou, vie najlepšie posúdiť niekto, kto sa na realitnom trhu pohybuje, sleduje trendy, jeho rukami prechádza niekoľko nehnuteľností mesačne a vie z praxe posúdiť primeranosť predajnej ceny za konkrétnu nehnuteľnosť.

 

Čo môže byť zavádzajúce?

 

Pred predajom je dobré urobiť si prieskum trhu. Veď kto by si nepozrel realitné portály s podobnými nehnuteľnosťami? Takýto prieskum však treba brať s veľkou rezervou. Prečo? Lebo nehnuteľnosti, ktoré nájdeme v inzercii sú (z nejakého dôvodu) nepredané a môžu mať svoje špecifiká. Napríklad nájdeme tri podobné trojizbové byty za 120.000 eur na našom sídlisku. Logicky, nastavíme cenu tej našej tiež na 120-tisíc eur. V skutočnosti sa však tie inzerované byty predávajú lacnejšie ako priemer, lebo jeden je na prízemí, ďalšiemu chýba balkón a pri poslednom riešia problém so zatekaním. Čiže cenu nášho bytu môžeme pokojne stanoviť napr. na 130 tisíc eur, lebo žiadne podobné nedostatky nemá. Podobne fungujú aj rady od známych, susedov či priateľov. To, že niekto predal drahšie/lacnejšie, nemá vplyv na našu situáciu, lebo práve tie rozdiely v cene sú odôvodnené stavom bytu (nová kuchynská linka, prerobený balkón, pivnica navyše). Reálnu analýzu vie predávajúcemu vypracovať realitný odborník, ktorý denne pracuje s nehnuteľnosťami a je v obraze. Má k dispozícii profesionálne nástroje a cenové odhady, vďaka ktorým je výsledná cena naozaj správne stanovená. Avšak...

 

Aj názory realitných maklérov sa môžu líšiť

 

Vo svojej realitnej praxi som sa stretol s viacerými prípadmi, kedy sa mi majitelia nehnuteľnosti (alebo realitní makléri) chválili, ako rýchlo sa im podarilo predať nehnuteľnosť. Vtedy vždy zbystrím pozornosť, lebo rýchly predaj nehnuteľnosti často znamená, že nehnuteľnosť bola inzerovaná a predaná za nižšiu cenu, akú v skutočnosti mala hodnotu. Ak sa vám stane, že máte hneď po uvedení nehnuteľnosti na trh veľa záujemcov, tak cena nie je primeraná, je nízka a mali by ste pristúpiť k jej zvýšeniu alebo zrealizovať licitáciu, počas ktorej môžu reálni záujemcovia navrhnúť cenu a vy si vyberiete, ktorému nehnuteľnosť predáte. Samozrejme, nemusí to byť záujemca s najvyššou ponukou, majiteľ pokojne môže predať nehnuteľnosť sympatickejšiemu záujemcovi s nižšou cenou. Osobne sa nepovažujem iba za realitného makléra, ktorého cieľom je rýchlo predať nehnuteľnosť. Som aj investičný poradca a uvedomujem si zodpovednosť za majetok mojich klientov. Preto nepreferujem rýchly predaj za nižšiu cenu, ale štandardný predaj za cenu, ktorá vyhovuje predávajúcemu aj kupujúcemu a reálne, férovo odzrkadľuje aktuálne pomery na realitnom trhu. Poznám však niekoľko tipov, ako viete rýchlo a efektívne hodnotu svojej nehnuteľnosti zvýšiť. O tom však niekedy nabudúce.

 

Autor: Robert Šanko